房地产作为国内经济的重要支柱产业，一直受到社会各界的高度关注。

近年来，随着政府对房地产行业的调控力度不断加大，房地产市场出现了明显的分化和调整。

一方面：一二线城市的房价居高不下，居民购房负担沉重。

另一方面：三四线城市的房价下跌，房企库存积压。

同时，过去3年之中，由于疫情的冲击和房企的债务危机，也给房地产市场带来了巨大的不确定性。

许多人十分好奇，在未来的2024年，中国楼市将何去何从？房价会有怎样的变化？我们又该如何应对呢？

一、如今的房地产市场，供需关系已变化

过去二十年，国内房地产市场经历了快速发展和繁荣的阶段。

在人口红利、城镇化进程、棚户区改造等因素的推动下，中国城镇居民的住房需求不断增长，房地产投资和消费成为拉动经济增长的重要引擎。

然而，随着人口老龄化、城镇化率趋于饱和、住房政策收紧等因素的影响，中国房地产市场的供需关系已经发生了根本性的变化。

从供给方面看，房地产市场已经从过去的“供不应求”转变为“供大于求”。根据数据分析：

1、2020年全国商品住宅待售面积为5.4亿平方米，同比增长8.7%。

2、2021年上半年末，全国商品住宅待售面积为5.6亿平方米，同比增长3.7%。

这一组数据，意味着目前全国商品住宅库存，已经超过了2014年库存高峰时期的水平。而且，在三四线城市和部分二线城市，库存压力更加突出。

从需求方面看，房地产市场已经从过去的“刚需和改善型需求为主”，转变为“投资和投机性需求为主”。放眼银行房贷始终，国内居民对住房的借贷水平已经非常高。

而且，在一二线城市和部分热点城市，由于房价过高、限购限贷政策严格、购买门槛提高等因素，刚需和改善型需求被挤出市场，而炒房客和投资客占据了主导地位。

综上所述，国内的房地产市场已经出现了供大于求、结构失衡、泡沫严重等问题。

二、房企的债务压力，与日俱增

在过去二十年的快速发展中，房企采取了高杠杆、高周转、高扩张的模式，在不断拿地、开发、销售的过程中，积累了巨额的债务。

然而，随着房地产市场的下行和政府的去杠杆政策的实施，房企的债务问题逐渐暴露出来，成为房地产市场的一大隐患。

根据数据分析，目前国内房企的平均负债率高达86.6%，百强房企的平均负债率更高达88.9%。这些数字远远超过了国际上通常认为的安全水平。

为了控制房企的过度借贷和降低金融风险，早在2020年起，国内就对重点房企实施了“三道红线”监管制度，即资产负债率不得超过70%，净负债率不得超过100%，现金短债比不得低于1倍。

但是仍有百强房企中有38家触及“三道红线”中的一条或多条，其中恒大、融创、碧桂园等头部房企均触及三条红线。这意味着：这些房企将面临更严格的融资限制和更高的偿债压力。

此外，由于此前的疫情的影响和市场预期的变化，房企的融资渠道也出现了收紧和紧张。综上所述，房企面临着前所未有的债务压力和融资困境。

三、大量炒房客，正在退出房地产市场

在过去二十年中，房地产市场不仅吸引了大量的刚需和改善型需求，也吸引了大量的投资和投机性需求。

由于居民缺乏其他有效的投资渠道，而且对房价持续上涨有较强的预期，很多人选择将闲置资金投入到房地产市场中，以期获取高额的收益。

这些人被称为“炒房客”，他们通过各种手段获取购房资格和贷款额度，在一二线城市和部分热点城市抢购楼盘，并在短期内进行转手或出租。

然而，在政府对楼市调控力度，不断加大和市场预期发生变化的的背景下，炒房客的生存空间和盈利空间都在不断缩小，很多炒房客正在退出房地产市场。

四、明年起，楼市寒冬将至，房价将出乎预料

根据以上分析，我们可以看出，国内的房地产市场已经进入了一个转折点。在供需关系逆转、房企债务危机、炒房客撤退等因素的共同作用下，楼市将面临着前所未有的寒冬。

明年起，楼市将出现以下几个特点：

1、房价将出现全面下跌

由于供大于求、库存积压、资金紧张等因素，房企将被迫降价促销，以加快去库存和回笼资金。

同时，由于投资和投机性需求的减少、居民收入的下降、消费观念的转变等因素，居民对购买住房的意愿和能力也将下降。这些因素将导致房价出现全面下跌，尤其是在三四线城市和部分二线城市，房价可能会出现断崖式下跌。

2、房地产投资将出现大幅下滑

由于房价下跌、房企倒闭、市场预期恶化等因素，房地产投资的回报率将大幅下降，很多投资者将选择退出房地产市场，转向其他更有前景的领域。

这将导致房地产投资出现大幅下滑，进而影响到相关的建筑、建材、家居、金融等行业，对整个经济造成不利的影响。

五、面对漂浮不定的楼市，我们该如何应对？

面对即将到来的楼市寒冬，我们作为普通的居民和投资者，该如何应对呢？这里给出以下几点建议：

1、对于刚需和改善型需求者来说

大家可以适当观望，等待房价下跌到合理水平后再考虑购买。同时，要根据自身的经济能力和生活需求，选择合适的地段、户型、面积等，不要盲目跟风或超越自己的承受范围。

2、对于投资和投机性需求者

要谨慎入市，不要盲目追涨杀跌或高杠杆操作。同时，要注意分散风险，不要把所有的资金都投入到房地产市场中，要寻找其他更有潜力和安全性的投资渠道。

3、对于已经持有房产的人

要根据自身的情况和目标，合理安排自己的资产配置。如果是自住型或长期持有型的房产，可以不必过于担心房价的波动，只要保证自己的生活质量和稳定性就好。

房地产市场已经走过了二十年的黄金时代，也积累了很多的问题和风险。在政策调控和市场变化的双重作用下，楼市将迎来一个重大的转折点。

明年起，楼市将进入一个寒冬期，房价将出乎预料。面对这样的形势，我们要保持理性和冷静，根据自身的情况和目标，做出正确和合理的选择。

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